Sokan meglepődnek, amikor kiderül: az újonnan felépített házuk az ingatlan-nyilvántartásban nem is szerepel. Az épület feltüntetés — és annak ellentéte, a törlés — alapvető geodéziai feladat, amelyre minden épület esetén szükség van.
Mi az épület feltüntetés?
Az épület feltüntetés azt jelenti, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztetjük az épületet kontúrvonalát és jellegét. A felmérés eredménye egy változási vázrajz, amelyet a földhivatal záradékol, és amely alapján az épület bekerülhet az ingatlan-nyilvántartásba.
Mikor szükséges?
Új épület felépítésekor
Minden új épületnél kötelező az épület feltüntetés. A használatbavételi engedély (egyszerű bejelentés alapján épült lakóépületnél a hatósági bizonyítvány) megszerzésének feltétele, hogy a geodéziai felmérés elkészüljön és a változás átvezetésre kerüljön.
Ameddig az épület nincs feltüntetve:
- Nem adható ki használatbavételi engedély
- Az épület “nem létezik” jogilag (biztosítás, jelzálog szempontjából problémás)
- Adásvételnél a vevő banki hitelt nem tud felvenni
Épület bővítésekor
Ha a meglévő épületet bővítik, a változást szintén be kell jegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásba. A bővítmény alapterületének változása módosítja a nyilvántartott adatokat.
Épület lebontásakor (törlés)
Ha egy épületet lebontanak, azt is be kell jegyeztetni. Az erre vonatkozó változási vázrajz alapján a földhivatal törli az épületet a nyilvántartásból — ez épület törlés. Nem szükséges változási vázrajzot készíteni, ha a telek művelési ága beépítetlen területre változik, vagyis minden épületet elbontottak.
Korábban fel nem tüntetett épület esetén
Régi, esetleg évtizedekkel ezelőtt engedély nélkül épített épületek esetén is elvégezhető utólag a feltüntetés — hogy pontosan milyen okiratra van szükség, az épület korától és jogszerűségétől függ. Lásd alább a „Milyen okirat igazolja az épület jogszerűségét?” szakaszt.
Milyen okirat igazolja az épület jogszerűségét?
A változási vázrajz mellett mindig szükség van egy olyan okiratra is, amely igazolja, hogy az épület jogszerűen áll a telken. Az építésügyi hatósági eljárásokról szóló 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet (hatályos 2024. október 1-je óta) alapján az épület jogi helyzetétől függően három okirat jöhet szóba.
Használatbavételi engedély
Építési engedély alapján épült, rendeltetésszerű használatra alkalmas épület esetén a használatbavételi engedély (illetve a használatbavétel hatóság általi tudomásulvétele) igazolja, hogy a kivitelezés a jóváhagyott tervek és a jogszabályi előírások szerint történt. Ez a leggyakoribb eset: a kivitelezés befejezése után az építtető kéri az engedélyt, és annak jogerőre emelkedése után kerülhet sor a feltüntetésre.
Hatósági bizonyítvány
Hatósági bizonyítványra négy tipikus esetben van szükség:
- Egyszerű bejelentés alapján épült lakóépület (legfeljebb 300 m² összes hasznos alapterülettel) esetén — itt nincs külön használatbavételi engedélyezési eljárás, a kivitelező nyilatkozata alapján a hatóság hatósági bizonyítványt állít ki (281/2024. Korm. rendelet 23. §).
- Építési engedély vagy egyszerű bejelentés nélkül is építhető épületeknél (pl. egyes kis méretű melléképületek) — ha az épület a kivételi szabályok alapján jogszerűen épült, a hatósági bizonyítvány igazolja az engedélyezési eljárás hiányának jogszerűségét.
- Tíz évnél régebben, jogszerűtlenül, de szakszerűen épült épületeknél — ha az építési tevékenység befejezése óta már több mint tíz év telt el, a hatóság intézkedési (bírságolási, bontási) jogköre elévül, így fennmaradási engedélyt már nem lehet kérni. Helyette egyszerűsített műszaki dokumentáció és szakértői nyilatkozat alapján hatósági bizonyítványt kell kérni, amely a feltüntetés alapjául szolgál.
- Épület lebontásakor — a bontás tényét igazoló hatósági bizonyítvány szükséges az épület nyilvántartásból történő törléséhez.
A hatósági bizonyítvány kiállításának ügyintézési ideje jellemzően 25 nap.
Fennmaradási engedély
Ha az épületet építési engedély vagy egyszerű bejelentés nélkül (vagy azoktól eltérően) építették, és a befejezés óta még nem telt el tíz év, a hatóság fennmaradási engedélyezési eljárást folytat le (281/2024. Korm. rendelet 42–43. §). Ennek során vizsgálja, hogy az épület megfelel-e a területrendezési, településképi és építésügyi követelményeknek. Megfelelőség esetén — jellemzően bírsággal együtt — fennmaradási engedélyt kap az épület; ha nem felel meg az előírásoknak, a hatóság elutasítja a kérelmet, és intézkedik az épület jogi sorsáról (pl. bontás) — ilyenkor a feltüntetés sem végezhető el.
Összefoglalva: minél régebbi és minél szakszerűbben kivitelezett egy jogszerűtlenül épült épület, annál inkább a hatósági bizonyítvány (egyszerűsített eljárás) jöhet szóba a fennmaradási engedély helyett — ez azonban minden esetben egyedi elbírálást igényel, ezért érdemes előzetesen konzultálni az illetékes építésügyi hatósággal.
Az eljárás menete
- Adatgyűjtés: Beszerezzük az illetékes földhivataltól a munkavégzéshez szükséges földmérési adatokat.
- Terepi felmérés: A helyszínen felmérjük az épület kontúrvonalát és elhelyezkedését a telken belül.
- Műszaki dokumentáció: Elkészül a vázrajz és a jogszabályban meghatározott műszaki dokumentáció.
- Záradékolás: A vázrajzot és a kérelmet benyújtjuk a területileg illetékes földhivatalhoz.
- Bejegyzés: A földhivatal a változást átvezeti az ingatlan-nyilvántartásban.
Ha épület feltüntetést tervez, vegye fel velünk a kapcsolatot — gyorsan és pontosan segítünk!