Osztatlan közös tulajdonú ingatlanok esetében gyakori kérdés, hogy a tulajdonostársak hogyan rendezhetik egymás között a telek vagy az épület használatát. Ilyen helyzet például egy ikerház, két különálló lakóház egy helyrajzi számon, vagy öröklés útján közös tulajdonba került ingatlan esetén.
A gyakorlatban két fogalommal találkozhatunk: a használati megosztással (a tulajdonostársak közötti megállapodással), illetve a közös tulajdon használatára vonatkozó joggal. Bár a kettő kapcsolódik egymáshoz, jogi szempontból nem ugyanazt jelentik – és ami a leglényegesebb, nem is minden ingatlanra alkalmazható mindkettő. Az alábbiakban tisztázzuk a különbséget.
Mi a használati megosztás?
A használati megosztás egy olyan megállapodás a tulajdonostársak között, amely rögzíti, hogy az ingatlan mely részét ki jogosult kizárólagosan használni, illetve mely területek maradnak közös használatban.
A megállapodás tipikusan tartalmazza:
- a kizárólagosan használt telekrészeket;
- a közös használatú területeket;
- az épületek, melléképületek és egyéb létesítmények használatát;
- a gépkocsi-beállók, kertek vagy közművek használatának szabályait.
A használati megosztás alapját rendszerint egy földmérő által készített használati megosztási vázrajz képezi, amely egyértelműen bemutatja a használati határokat. Ez nem változtatja meg a tulajdoni hányadokat, viszont a későbbi viták megelőzésében rendkívül fontos szerepe van.
Fontos tudni, hogy önmagában a használati megosztás kötelmi hatályú: elsősorban a megállapodást aláíró tulajdonostársak között köt. A tulajdoni lapon nem jelenik meg, így harmadik személyek – például egy későbbi vevő – számára nem feltétlenül ismerhető meg.
Mi a közös tulajdon használatára vonatkozó jog?
A 2025. január 15-én hatályba lépett új ingatlan-nyilvántartási szabályozás (a 2021. évi C. törvény és végrehajtási rendelete) megteremtette a lehetőségét annak, hogy a tulajdonostársak által kialakított használati rend ne csak szerződésben szerepeljen, hanem bejegyzésre kerüljön az ingatlan-nyilvántartásba is.
Ennek eredményeként a használati rend a tulajdoni lap III. részén is megjelenik. A bejegyzés legfontosabb hatása azonban nem a puszta megismerhetőség, hanem a jogi minőség megváltozása: a használati jog a kötelmi hatályból dologi hatályúvá válik. A bejegyzés úgynevezett konstitutív hatályú, azaz a jogot maga a bejegyzés hozza létre, és az így – a közhiteles nyilvántartás révén – harmadik személyekkel szemben is védelmet élvez.
Fontos korlát: melyik ingatlanra jegyezhető be?
Ezt a jogot kizárólag olyan ingatlanra lehet bejegyezni, amely nem minősül mező- és erdőgazdasági hasznosítású földnek. A termőföldek – szántó, rét, legelő, szőlő, kert, erdő – ezért kiesnek ebből a körből. Belterületi telkek, ikerházak, osztatlan közös telken álló családi házak és egyéb, nem mezőgazdasági közös tulajdonú ingatlanok esetében viszont elérhető.
Termőföldek osztatlan közös tulajdona esetén tehát továbbra is a külön törvény (a 2020. évi LXXI. törvény) szerinti használati megosztás a járható út – ott ez a bejegyezhető jog nem alkalmazható.
Jó tudni: a jog konkrét személyhez kötődik
A szolgalommal és a földhasználati joggal ellentétben ez a jog nem az ingatlan mindenkori tulajdonosa, hanem konkrét, megnevezett személy javára jegyezhető be. Ennek gyakorlati következménye, hogy tulajdonosváltáskor a jog nem száll át automatikusan: a tulajdoni illetőség átruházásakor a megállapodásnak ki kell terjednie a használati jog átruházására is, az eladó javára bejegyzett jogot pedig törölni, a vevő javára újra bejegyeztetni kell. Hasonló a helyzet öröklés esetén is.
Mi a különbség a két megoldás között?
A legfontosabb különbség, hogy a használati megosztás maga a (kötelmi hatályú) megállapodás, míg a közös tulajdon használatára vonatkozó jog ennek az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett, dologi hatályú formája – feltéve, hogy az ingatlan jellege a bejegyzést egyáltalán megengedi.
| Használati megosztás (megállapodás) | Közös tulajdon használatára vonatkozó jog (bejegyzés) |
|---|---|
| Tulajdonostársak közötti szerződés | Ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jog |
| Kötelmi hatályú (a felek között köt) | Dologi hatályú (harmadik személyekkel szemben is) |
| Használati vázrajz alapján készül | A használati megállapodásra épül, záradékolt vázrajzzal |
| A tulajdoni lapon nem jelenik meg | A tulajdoni lap III. részén megjelenik |
| Minden ingatlanra alkalmazható, termőföldre is | Termőföldre (mező- és erdőgazdasági földre) nem |
Mikor elegendő a használati megosztás?
Önmagában a használati megállapodás is megfelelő lehet, ha:
- családtagok között áll fenn a közös tulajdon;
- hosszú távon nem várható értékesítés;
- nincs szükség banki finanszírozásra;
- a tulajdonostársak között teljes az egyetértés;
- vagy ha az ingatlan termőföld, ahol a bejegyezhető jog egyébként sem alkalmazható.
Ilyen esetekben a megfelelően elkészített használati megállapodás hosszú időre rendezheti a használati viszonyokat.
Mikor érdemes a használati jogot bejegyeztetni?
A bejegyzett használati jog – nem termőföld esetén – különösen előnyös, ha:
- az ingatlan értékesítése várható;
- banki hitel felvétele is szóba kerülhet;
- több, egymástól független tulajdonos használja az ingatlant;
- fontos, hogy a használati rend minden érdeklődő számára egyértelmű és közhitelesen igazolható legyen.
Ikerházaknál és osztatlan közös telken álló különálló családi házak esetében ez ma már egyre gyakoribb megoldás. A záradékolt vázrajz elkészítése és a bejegyzés ugyan időigényesebb és költségesebb, mint egy egyszerű megállapodás, de a dologi hatállyal járó jogbiztonság hosszú távon bőven megérheti.
Mi a földmérő szerepe?
Akár használati megosztásról, akár annak ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséről van szó, a folyamat egyik legfontosabb eleme a vázrajz elkészítése.
A földmérő:
- felméri az ingatlan aktuális állapotát;
- egyezteti a tulajdonostársak által kialakított használati rendet;
- elkészíti a szükséges földmérési dokumentációt (bejegyzés esetén a záradékolt vázrajzot);
- biztosítja, hogy a használati határok egyértelműen azonosíthatók legyenek.
Magát a jogi megállapodást, illetve a bejegyzési kérelmet ezt követően ingatlanjogban jártas ügyvéd készíti el – a földmérési dokumentáció és a jogi munka együtt vezet a biztonságos megoldáshoz. A szakszerűen elkészített vázrajz jelentősen csökkenti a későbbi tulajdonosi vagy szomszédjogi viták esélyét.
Összegzés
A használati megosztás és a közös tulajdon használatára vonatkozó jog nem egymást kizáró, de nem is felcserélhető megoldások. A használati megállapodás rendezi a tulajdonostársak közötti viszonyt; annak ingatlan-nyilvántartási bejegyzése pedig – ahol az ingatlan jellege ezt megengedi – dologi hatállyal, harmadik személyekkel szemben is védett, közhiteles megoldást nyújt. Termőföldek esetében a bejegyzés nem járható, ott a használati megosztás marad az eszköz.
Ha osztatlan közös tulajdonú ingatlan használati viszonyait szeretné rendezni, érdemes már a folyamat elején földmérő és ingatlanjogban jártas ügyvéd segítségét kérni. A szakszerűen elkészített használati vázrajz és dokumentáció hosszú távon biztonságos és átlátható megoldást jelent minden tulajdonostárs számára.
Ha használati megosztás elkészítésére vagy a kapcsolódó földmérési munkákra van szüksége, vegye fel velünk a kapcsolatot! Az INTELLIGEO teljes körű szakmai támogatást nyújt a felméréstől a szükséges földmérési dokumentáció elkészítéséig.