Elakadt a hitel, mert az épület nincs a térképen? - Így rendezhető a helyzet

Tipikus történet: megvan a vevő, aláírásra vár az adásvételi szerződés, a bank kiküldi az értékbecslőt - aki jelzi, hogy a telken álló épület nem szerepel az ingatlan-nyilvántartási térképen. Vagy szerepel, csak éppen eltérő alaprajzzal, mint a valóságban, mert a korábbi bővítést nem vezették át. A bank ilyenkor rendszerint a nyilvántartási állapot rendezését kéri, és a hitel folyósítása addig nem történik meg, amíg a nyilvántartás és a valóság összhangba nem kerül.

A jó hír: a helyzet szinte mindig rendezhető. A kevésbé jó hír: a rendezés nem egyetlen aláírás kérdése - hatósági eljárásokkal és azok ügyintézési idejével kell számolni. Mi mindent megteszünk, hogy a folyamat a lehető leggördülékenyebben menjen, de az alábbiakban őszintén bemutatjuk, mire és mennyi időre kell felkészülni.

Fontos: Nem csak az jelent problémát, ha egy épület egyáltalán nem szerepel a térképen. Gyakori az is, hogy egy korábbi bővítés (garázs, veranda, fedett terasz vagy új lakószoba) nem került átvezetésre. A bankok ezt is rendezetlen állapotként kezelhetik.

Miért probléma ez a banknak?

A jelzáloghitel fedezete maga az ingatlan. A bank csak olyan ingatlant fogad el fedezetként, amelynek jogi állapota rendezett: a tulajdoni lap és a nyilvántartási térkép a valós állapotot tükrözi. Ha az épület (vagy egy bővítmény) nem szerepel a nyilvántartásban, az jogilag “nem létezik” - nem terhelhető, az értékbecslés nem veheti figyelembe, a hitelbírálat pedig megakad. Ugyanez a probléma CSOK és egyéb állami támogatások igénylésénél is.

Mi kell a rendezéshez?

Két dokumentum szükséges, és a kettő együtt ér célt:

1. Változási vázrajz - ingatlanrendezői minősítéssel rendelkező földmérő készíti, és a földhivatal záradékolja. Ez rögzíti az épület valós kontúrját és elhelyezkedését.
2. Az épület jogszerűségét igazoló okirat - használatbavételi engedély, hatósági bizonyítvány vagy fennmaradási engedély, az épület jogi helyzetétől függően.

A vázrajz a könnyebbik része a feladatnak: a felmérést és a dokumentációt rutinszerűen, gyorsan elkészítjük. Az okirat beszerzése az, ami esetenként bonyolulttá - és időigényessé - válhat. Nézzük végig a tipikus helyzeteket.

1. eset: Engedéllyel épült, és az okirat megvan

Ez a legszerencsésebb helyzet: az épület annak idején építési engedéllyel (vagy egyszerű bejelentéssel) épült, és a fiókban ott lapul a jogerős használatbavételi engedély vagy hatósági bizonyítvány - csak a vázrajz készíttetése maradt el.

Ilyenkor a teendő egyszerű: elkészítjük a változási vázrajzot, a földhivatal záradékolja, majd az eredeti okirattal együtt kérelmezzük az ingatlan-nyilvántartási átvezetést. Más szakember bevonására nincs szükség.

Időigény: kb. 1,5–2,5 hónap (felmérés és dokumentáció 1–2 hét, földhivatali záradékolás jellemzően 2–4 hét, ingatlan-nyilvántartási átvezetés további 2–4 hét).

2. eset: Engedéllyel épült, de az okirat nincs meg

Gyakori, hogy az épület annak idején szabályosan, engedéllyel épült, de a használatbavételi engedély az évtizedek alatt elkallódott - költözés, hagyaték, tulajdonosváltás során.

Az első lépés ilyenkor az irattári kutatás: az illetékes építésügyi hatóság (illetve az önkormányzat) irattárából kikérhető az engedély hiteles másolata. Ha a másolat előkerül, az ügy visszaterelődik az 1. eset medrébe. Érdemes tudni, hogy egyes földhivatalok régebbi használatbavételi engedély esetén a jogerős építési engedélyt és az eredeti tervdokumentációt is bekérhetik - erre is az irattár a megoldás.

Ha az irat a hatóságnál sem lelhető fel (régi, iratselejtezéssel érintett ügyeknél előfordul), akkor az épület jogszerűségét más úton kell igazolni - jellemzően hatósági bizonyítvánnyal, amelyhez az épület korától függően egyszerűsített műszaki dokumentáció és szakértői nyilatkozat is szükséges lehet (lásd a 3. esetet).

Bevonandó szakemberek: alapesetben senki más, “csak” türelem az irattári ügyintézéshez. Ha az irat nem kerül elő, építész tervező és/vagy építésügyi műszaki szakértő közreműködése válhat szükségessé.

Időigény: kb. 2–4 hónap. Az irattári kutatás önmagában néhány naptól több hétig terjedhet (hatóságonként nagyon eltérő), ehhez adódik hozzá a vázrajz és az átvezetés ideje.

3. eset: Engedély nélkül (vagy az engedélytől eltérően) épült

Ez a legösszetettebb helyzet, és itt válik igazán fontossá két kérdés: mikor fejeződött be az építkezés, és milyen épületről van szó.

Ha az építés befejezése óta még nem telt el tíz év: fennmaradási engedély

A tíz éven belül, jogszerűtlenül végzett építési tevékenységre fennmaradási engedélyt kell kérni az építésügyi hatóságtól a 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet szabályai szerint. A hatóság érdemben vizsgálja, hogy az épület megfelel-e a hatályos előírásoknak - a településrendezési és építési követelményeknek (TÉKA), a helyi építési szabályzatnak (HÉSZ) és a településképi előírásoknak. Megfelelőség esetén - jellemzően építésügyi bírság kiszabása mellett - megadja az engedélyt; ha az épület szabálytalan méretű vagy elhelyezésű (például túllépi a beépíthetőséget, vagy nem tartja az elő-, oldal- és hátsókert méretét), a kérelmet elutasítja, és akár bontást is elrendelhet. Ilyenkor a feltüntetés sem végezhető el - ezért nagyon fontos, hogy a folyamat elején tisztázzuk a megfelelőséget, ne a hatósági határozatból derüljön ki a probléma.

A fennmaradási engedélyezéshez teljes körű építészeti-műszaki dokumentáció szükséges, amelyet jogosultsággal rendelkező építész tervező készít el a meglévő épület felmérése alapján. Bizonyos esetekben (pl. ha az építési napló vezetése nélkül épült az épület) építésügyi műszaki szakértő nyilatkozata is kell, és szakkérdés felmerülésekor további szakági közreműködés (pl. statikus) is szükségessé válhat.

Bevonandó szakemberek: földmérő + építész tervező, esetenként építésügyi műszaki szakértő, statikus.

Időigény: reálisan 4–8 hónap. A tervezői dokumentáció elkészítése 3–6 hét, a hatósági eljárás ügyintézési határideje 25 nap (szakkérdés vizsgálata esetén 35 nap) - de a hiánypótlás és a döntés véglegessé válása ezt a gyakorlatban rendszerint meghosszabbítja. Ehhez jön a vázrajz záradékolása és az ingatlan-nyilvántartási átvezetés.

Ha az építés befejezése óta már több mint tíz év telt el: hatósági bizonyítvány

Ha az építési tevékenység befejezése óta igazolhatóan több mint tíz év eltelt, a hatóság intézkedési (bírságolási, bontási) jogköre elévült. Ilyenkor fennmaradási engedély már nem kérhető - helyette hatósági bizonyítványt kell igényelni, amelyhez egyszerűsített építészeti-műszaki dokumentációt és szakértői nyilatkozatot kell benyújtani. Ez lényegesen kedvezőbb út: nincs bírság, és az eljárás műszaki tartalma is egyszerűbb.

Fontos ugyanakkor, hogy a tíz év elteltét igazolni kell - erre alkalmas lehet régi légifelvétel, korábbi hivatalos térkép, közműszámla, adóbevallás, tanúnyilatkozat. Geodéziai oldalról ebben is tudunk segíteni: az archív állami légifényképek és térképi állományok kiváló bizonyítékok az épület korának alátámasztására.

Bevonandó szakemberek: földmérő + építész tervező (egyszerűsített dokumentáció) + építésügyi műszaki szakértő (nyilatkozat).

Időigény: kb. 3–5 hónap. A dokumentáció és a szakértői nyilatkozat elkészítése 2–4 hét, a hatósági bizonyítvány ügyintézési ideje 25 nap, ezt követi a vázrajz záradékolása és az átvezetés.

Nem mindegy: lakóépület vagy gazdasági épület?

Az eljárás jellege attól is függ, milyen rendeltetésű és mekkora épületről van szó:

• Lakóépület: legfeljebb 300 m² összes hasznos alapterületig jellemzően egyszerű bejelentés alá tartozik (a megvalósulást hatósági bizonyítvány igazolja), e fölött építési engedély és használatbavételi engedély a fő szabály.
• Gazdasági épület, melléképület: itt a méret a döntő. A kisebb melléképületek (pl. tároló, szín) bizonyos méretkorlátok alatt engedély és bejelentés nélkül is építhetők - ilyenkor az épület jogszerűségét a kivételi szabályokra hivatkozó hatósági bizonyítvány igazolja, ami viszonylag gyors út. A méretkorlátot meghaladó gazdasági épületek azonban engedélykötelesek, így engedély hiányában a fennmaradási engedély / tíz éven túli hatósági bizonyítvány útját kell járni.

Azt, hogy egy adott épület melyik kategóriába esik, a hatályos szabályozás (281/2024. Korm. rendelet) és a helyi előírások alapján egyedileg kell megítélni - ebben az előzetes konzultáció során segítünk eligazodni.

Mindenek előtt: megfelel-e az épület az előírásoknak?

Bármelyik utat is kell járni, van egy közös feltétel: az épületnek meg kell felelnie a hatályos előírásoknak - az országos településrendezési és építési követelményeknek (TÉKA), a helyi építési szabályzatnak (HÉSZ) és a településképi rendeletnek. Szabálytalan méretű vagy elhelyezésű épület (túlépítettség, be nem tartott építési hely, magassági túllépés) nem engedélyezhető, és ilyenkor a feltüntetés is elakad.

Ezért adásvétel és hitelfelvétel előtt a legelső lépés mindig a helyzetfelmérés: mekkora és hol áll az épület valójában, mit enged a helyi szabályozás, és milyen okirat szerezhető be reálisan. Ezt érdemes még a szerződéskötés előtt tisztázni - a vevőnek és az eladónak egyaránt.

Összefoglaló: melyik út mennyi idő?

• Okirat megvan, csak vázrajz kell: kb. 1,5–2,5 hónap
• Okirat irattárból pótolható: kb. 2–4 hónap
• 10 évnél régebbi, engedély nélküli épület (hatósági bizonyítvány): kb. 3–5 hónap
• 10 éven belüli, engedély nélküli épület (fennmaradási engedély): kb. 4–8 hónap

A fenti időtartamok tájékoztató jellegűek: a hatósági ügyintézési határidőkbe a hiánypótlás ideje nem számít bele, és az eljárások tényleges hossza hatóságonként, ügyenként eltérő lehet. Egy biztos: minél korábban indul a rendezés, annál kisebb az esélye, hogy az adásvétel emiatt hiúsul meg.

Hogyan segítünk?

Első lépésként ingyenes előzetes egyeztetés keretében megvizsgáljuk a tulajdoni lapot, a térképmásolatot és a rendelkezésre álló iratokat, majd megmondjuk, melyik eljárási út járható, és reálisan mennyi idővel kell számolni. A geodéziai munkarészeket (felmérés, változási vázrajz, földhivatali ügyintézés) teljes körűen elvégezzük, és szükség esetén segítünk a megfelelő építész tervező, illetve építésügyi szakértő bevonásában is - hogy Önnek egyetlen dologgal kelljen foglalkoznia: az adásvétellel.

Milyen iratokat érdemes előkészíteni?

Az első egyeztetés előtt érdemes összegyűjteni, ha rendelkezésre állnak:

• tulajdoni lap,
• térképmásolat,
• építési engedély vagy egyszerű bejelentés dokumentumai,
• használatbavételi engedély vagy hatósági bizonyítvány,
• régi tervrajzok,
• korábbi földmérési dokumentáció,
• minden olyan dokumentum, amely az épület korát igazolhatja (régi légifelvételek, fényképek, közműszámlák stb.).

Ha valamelyik hiányzik, az sem probléma: az előzetes konzultáció során segítünk eldönteni, hogy mely dokumentumok pótolhatók, és melyekre lesz ténylegesen szükség.

Jó tanács

Érdemes már akkor ellenőrizni az ingatlan rendezettségét, amikor az eladási szándék megfogalmazódik, így sok későbbi kellemetlenségtől megóvhatja magát. Ismerje pontosan, hogy mit szeretne eladni! Egy rutinosabb ingatlanközvetítő valószínűleg a megbízás felvételekor észreveszi, ha valami nincs rendben.

Ha az értékbecslő jelezte a problémát, ne essen pánikba - vegye fel velünk a kapcsolatot, és minél hamarabb elindítjuk a rendezést!

Akkor is kereshet minket, ha csak tudni szeretné, hogy minden rendben van-e az ingatlanával.